영동대로 지하공간 복합개발사업과 도시구조의 재편

 

영동대로 지하공간 복합개발사업, 강남의 지형을 다시 그리다

2000년대 삼성역하면 떠오르던 코엑스몰, 그리고 메가박스.

그 시절 코엑스몰로 대표하던 삼성역 일대는 강남역과 함께 대표적인 대표적인 데이트 코스이자 멀티플렉스 영화관인 메가박스와 테마형 수족관, 쇼핑에서 외식, 엔터테인먼트까지 포함한 초대형 복합문화공간이었습니다. 2000년 5월 코엑스몰이란 명칭으로 개장한 이후 명성을 떨치다, 2016년 신세계가 운영하는 스타필드가 들어서며 스타필드 코엑스몰로 개칭을 했습니다.

현재는 성수동 거리, 연남동 거리등에 밀려 그때의 명성을 떨치지는 못하고 있지만 머지않아 삼성역 일대는 도시의 새로운 지형을 그리며 부활을 예고하고 있습니다. 

 

현재 2028년 완공을 목표로 추진 중인 영동대로 지하공간 복합개발사업은 단순히 삼성역 일대의 교통 인프라를 넘어, 서울과 수도권의 교통허브이자 세계적 명소를 건립하는 사업이므로 주목할 필요가 있습니다. 서울시는 물론 국토교통부와 서울교통공사, 현대건설이 손을 잡고 총 사업비 1조 7,459억 원을 투입한 이 초대형 프로젝트는 교통, 도시환경, 상업, 문화 기능을 지하 7층, 총 연면적 21만㎡에 집약시켜 대한민국 수도권의 ‘지하 메가허브’로 재편하고자 합니다.

오늘은 서울 동남권의 지형을 바꿀 초대형 프로젝트 영동대로 지하공간 복합개발사업 을 중심으로, GBC 개발과의 연계, 그리고 향후 10년 부동산 시장에 미칠 영향까지 종합적으로 정리해 보도록 하겠습니다.

영동대로 지하공간 복합개발 조감도 / 출처 : 서울특별시

 

1. 현재 공사진행 현황 (2025년 6월 기준)

• 지하 구조물 공사 40% 진행 완료: 2023년 하반기 본격적인 구조물 시공이 시작된 이후, 2025년 5월 기준으로 지하 5층까지 굴착 완료, 콘크리트 타설 공정이 전체의 40%를 넘었습니다.
• GTX-A, C 노선 연계 구조물 동시 시공 중: GTX-A 노선은 2024년 말 기준 전 구간 터널 관통을 완료했고, 삼성역 구간의 환승 플랫폼 구축이 병행되고 있습니다.
• 위례신사선 연계 이슈: 위례신사선은 2025년 현재 여전히 공사 지연 상태이며, 봉은사역까지의 연결 계획이 국토부 협의 중입니다.
• 지상 광장 조성 설계 착수: 영동대로 상부 광장 설계는 2025년 3월 확정되었으며, 잠실야구장 30배 규모인 1.8만㎡ 녹지광장이 예정되어 있습니다.

사업 위치도 및 전체노선. 건축·시스템 건설공사는 1, 2공구로 분할 / 출처: 서울특별시

2. 도시구조의 재편 : 메가플랫폼과 네트워크형 도시의 출현

영동대로 지하공간 복합개발사업은 단순한 지하철역이 아닌, 복합환승센터와와 상업, 문화가 입체적인 네트워크를 통합한 체계적인 대규모 지하공간 통합개발 사업입니다. 2호선, 9호선은 물론 GTX-A, C, 위례신사선까지 총 5개 철도가 연결되고, 환승 거리는 평균 118m로 서울역(378m) 대비 70% 이상 단축됩니다. 이는 삼성역 일대가 강남, 잠실, 위례, 심지어 판교와의 연결 거점을 모두 연결해주며, 서울 중심과 동남부권의 입지 격차를 해소하는 결정적 역할을 합니다.

또한, 지하 7층 공간에는 지하 보행 네트워크와 연계한 41만㎡ 규모의 복합상업시설이 조성되며, 자연채광 유입을 위한 유리 돔 구조, AI 안내 시스템, 탄소배출을 줄이는 수열에너지 활용 설비가 도입됩니다. 이와 함께, 상부의 영동대로는 차량 통행을 지하화하여 도로 위에는 녹지와 문화공간 중심의 보행친화 공간이 펼쳐질 예정입니다.

• 녹지율 40.7% 확보 (기존 9.3%)
• 버스 환승정류장 335면 확보 (기존 대비 2.5배)
• 지하상업시설 내 수요예측: 일일 12만 명 유입 예상
  
  

지상·지하공간에 새로운 경험을 선사하는 도시 랜드마크 / 출처: 서울특별시

광역복합환승센터 시설계획도(안)

3. 교통혁명, 수도권 1시간 생활권 실현

GTX-A 개통 시, 삼성역에서 서울역까지 12분, 동탄까지 20분이면 도달 가능해집니다. 특히 서울역 환승을 통해 SRT와 고속철도 연계가 가능해지면서, 삼성역-부산은 약 1시간 50분, 대전은 50분대 이동이 가능해질 전망입니다.

2025년 서울교통공사 및 국토부 통계에 따르면 GTX-A 이용 예상 인원은 개통 초기에 하루 28만 명, 삼성역 통과 인원만 7.7만 명으로 예상되며, 환승 인구는 기존 대비 3배 이상 증가할 것으로 보입니다.

 

• GTX-A·C 노선과의 연계: 삼성역은 GTX-A와 C 노선의 환승역으로, 수도권 전역과의 빠른 연결이 가능해집니다.
• 위례신사선과의 연결: 위례신사선이 삼성역을 경유하게 되면, 위례신도시와의 접근성이 향상되어 지역 간 균형 발전에 기여할 것입니다.

서울과 수도권의 교통허브 / 출처: 서울특별시

 

4. GBC(글로벌비즈니스센터)와의 시너지

현대차그룹의 GBC 조성사업은 영동대로 지하공간 복합개발사업과 직접 연결됩니다. 이는 서울 강남권의 업무·상업 중심축을 더욱 강화하며, MICE 산업과 금융·테크 기반 기업의 집적을 유도할 것입니다. 당초 105층(561m) 1개 동으로 계획되었던 GBC는 2025년 2월, 지상 54층(242m) 규모의 3개 동으로 변경되었습니다. 이러한 변경은 공사비 상승과 글로벌 경영 환경 변화에 대응하기 위한 것으로, 서울시와의 협상조정협의회를 통해 추가 협상이 진행 중입니다. 서울시는 GBC 개발에 따른 공공기여금 증액을 요구하고 있으며, 이는 도시 인프라 개선 및 지역사회 발전에 활용될 예정입니다. GBC 완공 후에는 하루 8만 명 이상의 상주·유동 인구가 예상되며, 이 중 상당수가 영동대로 지하공간 복합개발사업 환승 공간을 이용할 것으로 전망됩니다.

• 건물 구성: 지상 54층, 높이 242m의 건물 3개 동으로 구성되며, 업무, 숙박, 판매, 문화시설과 전망 공간 등이 포함
• 준공일정: 2030년(예정)
• MICE 연계 관광객 증가 예상: 연간 220만 명 (해외 45%)
• 직·간접 일자리 창출: 약 4만 2,000개 (영동대로 지하공간 복합개발사업 포함)

GBC 조감도 / 서울특별시

5. 부동산 가치와 입지의 재정의

영동대로 지하공간 복합개발사업은 도시 공간의 입지를 ‘거리 기반’에서 ‘연결과 통합의 기능’으로 확장시키는 모델입니다. 기존 도심과 위례신도시, 동탄, 분당, 수원 등이 하나의 생활·업무권으로 통합되며, 도심 기능이 서울 전역으로 확산될 기반이 마련됩니다.

이러한 입지 재편은 부동산 시장에 직접적 영향을 줍니다.

• 삼성동 아파트 평균 거래가: 45.7억 (2025년 6월, 강남구 평균 대비 +0.3%)
  → 삼성역 인근 아파트 매매거래 34%가 GTX 접근성을 이유로 체결됨 (2025년 4월 국토부 실거래 자료)
• GTX 연계 오피스 임대료 상승률: 2024년 대비 분기당 3.2% 상승 (서울 평균 1.7%)
  → 삼성동 오피스텔 분양가: 2023년 9억 → 2025년 10.3억 (15% 상승)
• 복합상업시설과 지하보행네트워크 연결 상권: 매출 23% 증가 추정 (강남구청 상권분석팀)

특히 코엑스-현대차 GBC-도심공항터미널과 직접 연결됨으로써, 국제 비즈니스 수요와 관광객 유입이 대폭 확대될 것으로 보이며, 이 일대는 ‘글로벌 MICE 허브’로 기능하게 됩니다.

 

6. 향후 과제 및 부동산 시장 방향

2028년 영동대로 지하공간 복합개발사업 완공 이후, 2030년까지 서울 강남권은 다시 한번 입지 구조가 재편될 것입니다. GTX-C, 위례신사선, 수도권광역급행버스(M-Bus) 노선까지 더해지면서 삼성동은 강남의 전통적 이미지에서 벗어나, 초광역권을 잇는 미래 도시의 중심지로 재정의됩니다.그러나 영동대로 지하공간 복합개발사업과  GBC 개발사업의 성공적인 추진을 위해서는 다음과 같은 과제들이 해결되어야 합니다:

• 위례신사선 지연 문제: 위례신사선의 사업 지연은 삼성역 환승센터의 효과를 제한할 수 있으므로, 조속한 사업 추진이 필요합니다.
• 교통 혼잡 대응: GTX-A 개통 시 예상되는 일일 22만 명의 추가 환승객에 대비한 동선 분리 계획과 교통 관리 시스템의 도입이 요구됩니다.
• 공공기여 협상: GBC 개발에 따른 공공기여금 증액 협상이 원활히 진행되어야 하며, 이를 통해 도시 인프라 개선과 지역사회 발전이 이루어져야 합니다

부동산 시장에서는 특히 ‘입체 환승+도보 환경+상업 인프라’ 3박자를 갖춘 삼성역 일대를 ‘초핵심지’로 인식하고 있으며, 대형 오피스빌딩과 생활형 숙박시설, 프리미엄 상가 등이 빠르게 포지셔닝되고 있습니다. 투자 타이밍은 공사 중간단계인 지금이 가장 유효하며 2025~2026년은 준공 전 저평가 구간으로 GTX 완공 전 투자 적기일 것으로 판단됩니다.

• 부동산 자산의 안정성 확대: 고급 주거수요, 글로벌 투자수요 집중
• 도시 간 연계 투자전략 강화: 위례·동탄·분당까지 동반 가치 상승
• 기업 유치·임대수요 증가: 공실률 2% 이하로 감소할 가능성 제기

 

7. 도시의 입지적 관점과 부동산 가치

 

영동대로 지하공간 복합개발사업은 강남의 도시 구조를 재편하고, 삼성역 일대를 수도권의 핵심 교통·경제 허브로 탈바꿈시킬 것입니다. 이에 따라 부동산 시장에서는 입지적 가치와 투자 가치가 더욱 부각될 전망입니다

영동대로 지하공간 복합개발 조감도(지상부) / 출처: 서울특별시

 

영동대로 지하공간 복합개발사업은 지상과 지하의 공원을 통해 도시를 숨쉬게하고 통합역사시설을 통해 이용자 중심의 지하복합공간을 구축하는 도시의 랜드마크시설이 될 것입니다. 이것은 영동대로 일대의 단순한 교통 인프라 구축을 넘어, 강남의 도시 구조를 재편하고 부동산 시장에 새로운 활력을 불어넣는 계기가 될 것입니다. 입지는 더 이상 거리의 문제가 아니라 연결성, 기능성, 복합성의 문제입니다.

영동대로 지하공간 복합개발사업은 교통과 경제, 주거, 문화가 집결하는 공간으로서 입지 경쟁력을 극대화하며, 향후 5~10년간 부동산 시장을 선도하는 거점이 될 것으로 기대됩니다.