내 건물 짓기, 어디서부터 시작해야 할까?(예비 건축주를 위한 설계·시공 가이드)

 

예비건축주분들이 건물을 짓고자 할때 가장먼저 부딪히는 질문은 "도대체 무엇부터 해야 하는 걸까?" 입니다.

예비 건축주라면, 건축의 시작부터 완공까지의 전 과정을 이해하는 것이 중요합니다.

이 글은 예비 건축주 분들을 위해 건축의 시작부터 완공까지 전 과정을 단계별로 정리한 가이드입니다.

 

 

1. 건축의 목적을 정하였나?

건물을 짓는다고 해서 다 같은 건물이 아닙니다. 임대용 건물인지, 실거주용 건인지에 따라
설계의 방향, 건물마감 및 자재 수준, 건축비용 등이 완전히 달라지므로 초기 단계에서의 명확한 방향설정이

중요합니다.

 

👉 먼저 스스로에게 아래의 질문을 던져보세요.

• 건물의 용도는 상업용 건물인가, 주거용인가?
• 실거주가 목적 인가, 임대 수익이 목적인가?
• 단기 투자용인가, 장기 자산인가?

이런 질문들은 단순히 의사결정 단계에서만 쓰이는 것이 아니라, 건축사 입장에서도 설계의 목적, 디자인 전략,

기술 적용, 비용계획, 시공 스펙, 심지어는 유지관리 매뉴얼까지 모든 사항을 좌우합니다.

 

 

2. 건축예산은 구체적으로 나누었나?

  건축은 계획보다 예산이 우선입니다. 막연한 총예산보다 항목별로 나누는 것이 중요합니다.

항  목	내  용
설계비	공사비의 5~10%, 건축사 업무비 포함
인허가비	구청 민원비 + 개발행위 허가비 등
시공비	평당 건축비 × 연면적
예비비	전체 예산의 최소 10%는 별도로 확보

 

🔎 건축주가 알아야 할 포인트

건축사에게 상담을 받을 때, 단순히 "어떻게 하면 좋을까요?"라고 막연하게 질문하기보다는 항목별로 정리된

내용을 바탕으로 문의하시는 것이 상담의 질을 높이는 데 큰 도움이 됩니다.

또한 이러한 접근 방식은 상담을 진행하는 건축사의 전문성과 신뢰도를 확인하는 중요한 기준이 되기도 합니다.

 

• 논리적이고 체계적인 피드백을 제공하는가?
• 관련 법규나 제도에 대한 설명이 정확한가?
• 여러 선택지에 대한 장단점을 명확히 비교해주는가?
• 의뢰인의 상황에 맞는 현실적인 대안을 제시하는가?

 

이러한 요소들은 단순히 언변의 화려함이 아닌, 실제로 프로젝트를 맡겼을 때 건축사의 실력과 클라이언트

대응의 수준이 어떠할지를 가늠하게 해주는 중요한 지표입니다. 질문을 구조화하고, 핵심을 정리한

상담내용은 결국 더 나은 결과물로 돌아옵니다.

 

3. 설계업무를 이해하고 있는가?  

일반적으로 건축관련 종사자가 아니면 설계도면을 단순한 이미지나 디자인으로 보시는 분들이 많습니다.
하지만 사실 설계는 단순한 아이디어의 표현이 아니라 법적 책임이 따르는 문서이자 계약의 일부입니다.

이 의미는 건축 설계를 바라보는 관점에서 매우 중요한 개념을 포함하고 있으며, 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

 

  1) 설계도서는 법적 문서로 간주됩니다.

건축 설계도면은 단순히 "이렇게 지었으면 좋겠다"는 아이디어가 아니라, 건축허가의 근거이자, 시공자가 실제로

건물을 짓는 기준이 되는 법적 문서입니다.  즉, 설계도면은 다음을 전제로 합니다

• 건축법, 건축조례, 관련 시행령 등을 준수하고 있어야 합니다.
• 건축허가(또는 신고)를 위한 공식적인 행정서류의 일부입니다
• 도면 내용대로 공사를 하지 않을 경우, 위법 건축물로 간주될 수 있습니다

  2) 설계자는 법적 책임을 집니다

건축사가 작성하고 서명한 설계도면은 감리와 시공의 기준이 되는 계약 도면이며, 이 설계대로 시공된 건물에서
문제가 발생하면 설계자(건축사)가 책임을 지게 됩니다.

• 구조 계산이 잘못되어 붕괴 위험이 발생한 경우 → 설계자 책임
• 방화구획, 피난동선이 법에 맞지 않게 설계 → 인허가 불허 또는 사용승인 반려
• 설계도면이 부실하여 공사 중단 또는 비용 손실 발생 → 민사적 분쟁 가능

이처럼, 설계는 법률상 "책임 있는 계약 행위의 결과물"로 간주됩니다.

 

  3) 시공사와의 계약 기준이 됩니다

설계도면은 시공사와의 계약에서 “공사 범위(Scope of Work)”와 “공사비 산출의 기준(Bill of Quantities)”이 됩니다. 즉, 설계도면이 정확하지 않거나 누락이 많으면 시공사는 추가 공사비를 요구할 수 있고 건축주는 예상치 못한 추가 비용을 부담하게 되며, 공사기간 지연 등 각종 문제로 이어질 수 있습니다

 

  4) 공공기관과의 인허가 절차의 핵심 자료입니다

건축 설계도는 허가청(구청, 시청 등)의 인허가 심사에서 가장 중요한 판단 기준입니다.

허가를 위한 도면이 기준에 맞지 않으면 보완 또는 반려 처리, 준공 후 감리자가 설계와 다르게 시공된 부분을

지적하면 사용승인 지연이 발생합니다. 설계도면은 다음과 같은 성격을 가지고 있습니다.

• 건축 허가의 기준이 되는 행정 문서
• 시공사가 실제로 건물을 짓는 공사 지침서
• 건축사가 책임지는 법적 문서

이처럼 설계도서는 건축의 핵심이며, 도면대로 시공하지 않으면 인허가 거부 또는 민사 분쟁으로도 이어질 수
있습니다.  즉, 설계도서는 행정적으로 '공문서'와 같은 법적 효력을 가지고 있습니다.

 

     🔎 건축주가 알아야 할 포인트

• 설계도면을 "그림"이나 "디자인" 수준으로 가볍게 여기면 안 됩니다.
• 설계도면은 공법적 제한, 법령, 기술, 예산이 결합된 종합 계약서이자 실행문서입니다.
• 따라서, 예비건축주는 신뢰할 수 있는 건축사와 협의하여 기획부터 충분히 검토하고 설계에 적극 참여해야 건축 과정 전체의 안정성과 효율성을 높일 수 있습니다.

 

4. 설계 과정은 이렇게 흘러갑니다

 

건축 설계는 단계별로 진행되며, 각 단계마다 내용이 달라집니다.

 

  ① 기획 설계

• 건축 목적, 대지 분석, 법적 조건 검토
• 건물의 방향성과 가능성 설정

  ② 기본 설계

• 예산과 용도에 맞는 형태 도출
• 공간 구성, 외관, 구조/설비 방향, 마감재 설정

  ③ 실시 설계

• 인허가용 도서 작성
• 상세 도면 작성 (기계,전기,소방,토목 포함)

 

🔎 건축주가 알아야 할 포인트

단계	주요 내용	참고 사항
기획 설계	건축 목적 설정, 대지 분석, 예산 계획 수립	전문가와의 충분한 상담 필요
기본 설계	공간 구성, 외관 결정, 인허가 준비	건축주의 요구사항 반영 중요
실시 설계	상세도면 작성, 시방서 및 구조계산서 포함	시공을 위한 모든 요소 명확히 기재 필요
시공	실제 건축 공사 진행	시공사 선정 및 계약 조건 철저히 검토

 

 

5. 시공 방식도 선택지가 있습니다

시공 방식은 크게 2가지입니다.

 

  ✔ 책임시공
    → 시공사에 전체 공사 일괄 발주
    → 공정 관리 쉬움, 건축사 감리 포함 권장

 

✔ 건축주 직영공사
    → 건축주가 직접 시공
    → 비용 절감 가능, 하지만 경험 필요

 

🔎 건축주가 알아야 할 포인트

초보 건축주는 책임시공 + 건축사 감리 포함이 가장 안전한 선택입니다.

 

 

6. 설계 품질은 건물의 '운명'을 좌우합니다

건축설계비는 ‘비용’이 아니라 ‘투자’입니다. 설계비는 단순히 도면을 그려주는 대가가 아닙니다.

우수한 설계는 다음과 같은 성과를 창출하는 투자 행위입니다:

• 공사비 절감: 부적절한 설계는 시공 중 변경과 하자를 유발하고, 이는 곧 공사비 상승으로 이어집니다. 반대로 숙련된 건축사의 설계는 합리적 구조 계획, 재료 선택, 시공 효율성 등을 통해 불필요한 낭비를 방지합니다.
• 공간 효율성과 수익성 증가: 동일한 대지 조건에서도 설계의 수준에 따라 더 많은 유효면적 확보, 좋은 조망, 일조 확보, 주차 효율 등이 달라지며, 이는 분양가 또는 임대료의 직접적인 차이로 연결됩니다.
• 가치 있는 브랜드 형성: 잘 설계된 건물은 단순히 기능을 넘어, 디자인과 공간의 차별성으로 프리미엄을 형성합니다. 특히 상업시설, 다세대, 업무시설에서 입지 외에 경쟁력이 되는 요소입니다.

국내에서는 일반적으로 공사비 대비 설계비의 비율이 과도하게 낮게 책정되는 경향이 있습니다.

낮게책정될 경우 공사비의 3~5% 수준의 설계비 수준에서 계약이 체결되지만 국제적으로는 다음과 같은 비율이
일반적인 설계비용의 수입니다:

건물의 용도	공사비 대비 설계비 비율 (국제 평균)
단독주택	7~12%
공동주택	5~8%
상업시설/오피스	6~10%
특수시설 (문화, 의료 등)	10~15% 이상

 

설계비를 지나치게 줄이면, 설계자는 구조·기계·전기 등 각 분야 전문가를 제대로 참여시키기 어렵고, 시간도 충분히 투입할 수 없습니다. 이는 결국 공사 중 리스크 증가, 하자 발생, 가치 저하로 이어져 장기적으로 비용증가 및 수익성 저하로 이어질 가능성이 커지게 됩니다. 반면, 설계비를 적정하게 지불하면 다음과 같은 결과를 가져올 수 있습니다.

• 공사비 절감 + 시공 리스크 최소화
• 공간 효율 최적화 → 임대/분양 수익 극대화
• 차별화된 외관 → 프리미엄 형성 → 장기 가치 상승

🔎 건축주가 알아야 할 포인트

설계비를 제대로 지불하고 건축사업을 하는 것이 매우 바람직하며,

오히려 장기적인 관점에서 비용을 절감하고 수익을 높이는 전략적인 방법입니다.

 

 

맺음말

앞에서 설명드린 내용이 예비 건축주 여러분께서 건축의 시작 단계부터 기획, 설계, 인허가, 시공, 완공, 그리고 이후의 운영 및 유지관리까지 전 과정을 보다 명확히 이해하는 데 도움이 되었기를 바랍니다.
건축은 단순한 구조물의 완성이 아니라, 수많은 의사결정과 전략이 유기적으로 연결되어 이루어지는 복합적이고 장기적인 사업입니다. 따라서 초기의 고민과 판단이 건물의 품질과 자산 가치에 큰 영향을 미치게 됩니다.

 

이번 내용을 통해, 지금 막 건축을 준비하는 분들뿐 아니라 이미 진행 중인 분들께도 보다 신중하고 전략적인 접근의 중요성을 다시 한 번 생각해보는 계기가 되기를 바랍니다.
앞으로도 건축의 본질과 실질적 가치에 대한 정확한 정보와 통찰을 지속적으로 공유드릴 수 있도록 하겠습니다.