세계적인 건축가들의 설계경쟁과 압구정동의 미래
서울 강남구 압구정동은 오랜 시간 강남의 고급 주거지와 상업 중심지로 자리해 왔습니다. 최근 압구정 현대백화점 본점이 40년 만에 재건축을 추진하면서, 인근 현대아파트 재건축과 함께 압구정 일대의 도시 구조와 상권, 주거 환경에 큰 변화가 예고되고 있습니다. 이 과정에서 세계적인 건축가 두 명이 설계 경쟁에 참여해 국내외의 이목이 집중되고 있습니다. 본 글에서는 압구정동 재건축의 현황과 주요 이슈, 그리고 두 건축가의 상세한 소개를 통해 앞으로의 전망을 심층적으로 살펴보도록 하겠습니다.
1. 압구정 현대백화점 재건축의 배경과 진행상황
압구정 현대백화점 본점은 1985년 개점 이후 강남권 유통의 중심지로 기능해 왔으나, 건물의 노후화와 도시 환경 변화로 인해 재건축 필요성이 꾸준히 제기되어 왔습니다. 최근 강남구청과의 협의를 통해 현대백화점 부지와 인근 압구정 2 구역의 용도지역을 준주거지역으로 상향하는 방안이 논의되고 있습니다. 이로 인해 상업·주거 복합 개발이 가능해졌고, 단순한 백화점 리뉴얼이 아닌, 지역의 랜드마크로 다시 태어나기 위한 대규모 개발이 현실화되고 있습니다.
이러한 변화는 인근 압구정 아파트 단지 재건축에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 실제로 압구정 2구역 등 주요 단지에서는 조합 설립, 시공사 선정, 사업시행인가 등 재건축 절차가 진행 중입니다. 다만, 용도지역 상향, 도시계획 규제, 조합원 간 이견, 분양가 상한제 등 다양한 이슈가 남아 있어 사업 추진 속도에는 변수가 존재합니다.
2. 세계적 건축가들의 설계 경쟁
이번 압구정 현대백화점 재건축 프로젝트에는 세계적으로 저명한 두 건축가가 설계 경쟁에 참여해 큰 화제를 모으고 있습니다.
1) 토마스 헤더윅(Thomas Heatherwick)
- 국적: 영국
- 대표작: 뉴욕 허드슨 야드의 ‘뉴욕 베슬(Vessel)’, 런던 ‘코브 가든 마켓’, 상하이 엑스포 영국관 등
- 디자인 철학: 헤더윅은 자연과 도시의 경계를 허무는 혁신적이고 조형적인 디자인으로 유명합니다. 그의 작품들은 도시 속에 자연을 끌어들이고, 사람과 공간의 상호작용을 극대화하는 것이 특징입니다. ‘리틀 아일랜드’는 허드슨강 위에 인공섬을 조성해 도심 속 녹지와 예술 공간을 결합한 대표적 사례입니다.
- 압구정 프로젝트 방향: 압구정 현대백화점 재건축에서도 자연 친화적이고 예술성이 돋보이는 복합공간을 제안할 것으로 기대됩니다.
2) 노먼 포스터(Norman Foster)
- 국적: 영국
- 대표작: 애플 본사 ‘애플 파크(Apple Park)’, 런던 ‘더 거킨(The Gherkin)’, 베를린 국회의사당 등
- 디자인 철학: 포스터는 첨단 기술과 친환경, 미래지향적 디자인을 결합하는 건축가로, 도시의 스카이라인을 바꾸는 대형 프로젝트를 다수 이끌었습니다. 그의 건축물은 유려한 곡선, 투명한 공간감, 지속 가능한 설계가 특징입니다. ‘애플 파크’는 자연과 첨단 기술이 융합된 대표적 친환경 오피스 단지로 평가받습니다.
- 압구정 프로젝트 방향: 압구정 현대백화점 재건축에서도 혁신적이고 상징적인 랜드마크 공간을 구현할 것으로 기대됩니다.
3. 압구정동 재건축의 주요 이슈와 과제
압구정동 일대에는 1970~80년대에 지어진 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있습니다. 이들 단지는 이미 재건축 연한을 충족했으나, 높은 토지·건물 가치와 복잡한 이해관계, 그리고 까다로운 도시계획 기준 등으로 인해 재건축 추진이 더뎠던 곳입니다. 하지만 최근 부동산 시장의 변화와 정부의 도시정비 정책, 그리고 인근 상업시설(현대백화점 등)의 개발 호재가 맞물리면서 재건축 추진이 속도를 내고 있습니다.
압구정 일대 재건축은 도시의 미래를 바꿀 기회이지만, 동시에 다양한 난제와 논란도 존재합니다.
주요 단지별 진행 현황
- 압구정 1~6 구역: 각 구역별로 조합 설립과 시공사 선정, 사업시행인가 등 재건축 절차가 진행 중입니다. 일부 구역은 조합원 간 이견, 시공사 선정 문제 등으로 속도가 더딜 수 있지만, 전체적으로는 긍정적인 방향으로 나아가고 있습니다.
- 현대아파트: 압구정 현대아파트는 이미 조합 설립을 마치고, 사업시행인가를 위한 준비를 하고 있습니다. 대지 지분이 넓고, 입지가 뛰어나 향후 고급 주거단지로의 변신이 기대됩니다.
- 한양아파트, 미성아파트 등: 이들 단지 역시 재건축 추진위원회가 꾸려져 사업 초기 단계에 있습니다. 용적률, 층수, 조경, 커뮤니티 시설 등 다양한 개발 방향이 논의되고 있습니다.
1) 복잡하게 얽힌 이해관계
하지만 이 프로젝트에는 여러 난제들이 존재합니다. 가장 큰 문제는 이해관계자 간의 갈등이에요. 토지 소유주, 조합원, 상가 소유주, 인근 주민들 사이에서 이익 배분, 생활환경 변화, 공공기여 등을 둘러싼 의견 차이가 생각보다 큰 상황입니다.
특히 용도 상향으로 개발 이익이 커질수록, 조합원 간 협상은 더욱 복잡해집니다. 또한 고밀도 개발로 인한 교통 혼잡, 일조권 침해 등 기존 주민들의 우려도 만만치 않습니다.
- 용도지역 상향에 따른 이해관계 충돌: 준주거지역 상향으로 개발이익이 커지면서, 조합원·토지 소유주·상가 소유주 등 이해당사자 간 이익 배분 문제가 불거질 수 있습니다.
- 생활환경 변화에 대한 우려: 고밀도 복합개발로 인한 일조권, 조망권, 교통 혼잡 등 기존 주민들의 생활환경 변화에 대한 우려가 큽니다.
2) 삼성물산 불참의 충격
최근 가장 큰 이슈는 삼성물산의 압구정 2구역 재건축 불참 선언입니다. 2조 7천억 원 규모의 이 사업에서 삼성물산과 현대건설의 치열한 경쟁이 예상됐는데, 삼성물산이 갑자기 손을 뗀 거죠.
삼성물산은 세계적 건축설계사 '포스터 앤드 파트너스'와 손을 잡고 혁신적 설계를 준비했고, 5대 시중은행과 협업해 최상의 금융 조건까지 제시할 계획이었습니다. 심지어 압구정 맞은편에 프라이빗 라운지까지 개관하며 적극적으로 마케팅을 했습니다.
그런데 왜 불참했을까요? 조합이 제시한 입찰 조건이 너무 까다로웠기 때문입니다. 대안설계 범위 제한, 금리 조건 제한, 추가 금융기법 활용 불가 등 이례적인 제약이 많았거든요.
- 공공기여와 인프라 확충: 대규모 개발에 따른 공공기여(공원, 문화시설, 도로 등 인프라 확충) 방안에 대한 논의가 필요합니다.
- 시장 환경과 정책 변수: 분양가 상한제, 대출 규제 등 정부 정책 변화가 사업성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
3) 행정절차의 복잡성
또 다른 문제는 행정절차의 복잡성입니다. 강남구청, 서울시 도시계획위원회 등 여러 기관의 심의를 거쳐야 하고, 용적률, 층수, 교통영향평가 등 각종 규제를 모두 충족해야 합니다.
- 도시계획 및 행정절차의 복잡성: 용도지역 변경, 도시계획위원회 심의, 교통영향평가 등 행정절차가 복잡하고, 이 과정에서 사업 지연 가능성도 있습니다.
4. 해결 방안과 전망
압구정 재건축의 성공을 위해서는 다음과 같은 노력이 필요합니다.
- 이해관계자 간 소통과 합의: 정기적인 공청회와 협의체 운영을 통해 각자의 입장을 충분히 반영하고, 공정한 이익 배분과 생활환경 변화에 대한 대책을 마련해야 합니다.
- 도시계획 및 인프라 개선 연계: 교통, 주차, 공원, 문화시설 등 인프라 확충을 병행해 고밀도 개발로 인한 부담을 최소화해야 합니다.
- 행정절차의 효율화: 강남구청, 서울시 등과의 협의 과정을 신속하고 명확하게 진행해 불필요한 지연을 줄여야 합니다.
- 공공성과 민간 이익의 균형: 공공임대주택, 지역사회와 상생할 수 있는 공공시설 도입 등 도시의 공공성을 강화해야 합니다.
- 정책적 지원과 시장 안정화: 정부와 지자체의 예측 가능한 정책 운영과 실수요자 중심의 주택 공급 정책이 병행되어야 합니다.
5. 결론
압구정 현대백화점과 인근 단지의 재건축은 도시의 미래를 바꿀 기회인 동시에, 다양한 이해관계와 규제, 사회적 논란이 얽힌 복잡한 과제입니다. 성공적인 개발을 위해서는 투명한 의사소통, 공공성과 민간 이익의 균형, 그리고 장기적 도시 비전이 무엇보다 중요합니다. 세계적 건축가의 혁신적 설계와 복합문화공간 조성, 그리고 지역사회와의 조화로운 발전이 이루어진다면, 압구정 일대는 미래 강남의 랜드마크로 거듭날 수 있습니다. 그러나 앞으로의 협의 과정과 정책 추진, 그리고 실제 설계와 시공 과정이 이 프로젝트의 성패를 좌우할 것입니다.
최근(2025년 5월 14일 기준) 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 압구정 현대아파트 1·2차 전용면적 183m²는 지난달 105억 원에 팔리며 신고가를 기록했습니다. 향후 압구정동의 재건축 아파트의 시세는 어느 정도가 될지 가늠하기조차 어려울 것 같습니다.
압구정의 변화가 서울 도시재생의 모범 사례로 남길 기대하며, 향후 투자 전략과 도시개발 트렌드에도 관심을 갖는 것이 중요할 것으로 생각합니다.