도시건축 디자인혁신사업
1. 서울시 도시건축 디자인혁신사업, 왜 주목해야 하는가?
서울시는 2023년 2월, 불합리한 규제 개선과 행정적 지원, 그리고 인센티브 확대를 통해 도시건축 분야에 새로운 전환점을 마련하는 도시건축 디자인 혁신방안을 발표했습니다. 이 사업은 단순한 건축 디자인을 넘어 도시의 구조와 환경, 규제, 행정 절차 전반을 포괄하는 대대적인 혁신 프로젝트입니다. 이 정책은 단순한 디자인 장려 수준을 넘어서, 도시 전체의 질적 향상과 공공성 강화를 위한 실질적 정책으로 평가받고 있으므로 주목할 필요가 있습니다. 또한 용적률 인센티브를 통해 프로젝트의 사업성을 향상할 수 있으므로 어떠한 내용인지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
❓ 디자인혁신사업이란?
「도시건축디자인혁신을 통해 건축디자인을 개선하고,
미래 환경 변화에 대응하기 위한 사업」입니다.
궁극적으로는 창의적이고 지속가능한 도시공간을 조성하는 데 그 목적이 있습니다.
🔍 배경: 도시경쟁력 강화를 위한 서울시의 전략
서울시는 "Nexus SEOUL Next100"이라는 장기 비전을 중심으로 3대 핵심과제를 제시했습니다.
- 자연 속 도시
- 초연결 네트워크 도시
- 수직입체 보행도시
이는 서울시가 미래 도시로 전환하는 과정에서 침수안전 도시레벨 설정, 지역단위 보행레벨설정, 레벨별공간/시설조성원칙 설정등 복합화, 지역단위 자족성 등을 주요 정책으로 삼고 있음을 보여줍니다. 특히 「2040 서울도시기본계획」은 ‘보행일상권’을 핵심 가치로, 주거 중심의 자족 생활권 형성을 목표로 합니다. 이러한 배경을 바탕으로 서울시는 도시건축 디자인 혁신방안을 발표하였는데 지정책은 세가지 핵심 축을 중심으로 구성되어 있습니다.
1) 창의적 설계 유도
- 디자인 사전공모 도입: 설계 초기부터 창의적인 아이디어를 제안받아 건축의 질적 수준을 높임
- 건축비 현실화: 설계 품질에 걸맞은 경제적 보상체계를 구축
- 설계의도 구현: 심의와 행정 단계에서 원 설계자의 의도를 최대한 보존하는 시스템 마련
2) 유연한 제도 정비
- 특별건축구역 지정: 기존의 건폐율·용적률 등 제한에서 벗어난 맞춤형 개발 허용
- 비욘드 조닝 도입: 기존 토지이용 규제를 넘어서는 융합적·혼합적 개발 방향 수립
3) 신속행정 지원
- 통합심의 운영: 도시·건축·교통·환경 등 다부처 협의를 일괄 처리해 사업 지연 최소화
“더 나은 디자인이 곧 도시의 경쟁력이다.”
서울시는 이번 정책을 통해 세계적 수준의 창의적 건축 환경을 조성하고자 하며, 이는 단지 미적인 요소에 국한되지 않고 삶의 질·안전·경제성·환경성까지 고려한 종합적 혁신 정책으로 평가받고 있습니다.
2. 추진 경위 및 핵심 내용
도시건축 창의혁신디자인사업 추진경위
| 연도 | 내 용 | 비 고 |
| 23.2.9 | 서울 도시 건축 디자인 혁신 기자설명회 | |
| 23.3.3 | 도시건축 디자인혁신 추진계획(시장방침 제21호) | |
| 23.4.19 | 제1차 도시건축 창의혁신디자인사업 공모설명회 | |
| 23.6.9 | 도시건축디자인혁신위원회 구성위원 | |
| 23.6.19 | 제1차 도시건축디자인혁신위원회 개최 | |
| 23.8.28 | 제2차 도시건축디자인혁신위원회 개최 | |
| 23.9.12 | 제3차 도시건축디자인혁신위원회 개최 | |
| 23.11.30 | 제4차 도시건축디자인혁신위원회 개최 | |
| 24.02.15 | 제2차 도시건축 창의혁신디자인사업 공모설명회 |
|
| 24.3.11 | 제5차 도시건축디자인혁신위원회 개최 | |
| 24.4.30 | 제6차 도시건축디자인혁신위원회 개최(2차 시범사업 6개소 선정) | |
| 24.9.30 | ＇서울특별시 도시건축디자인혁신 사업 운영에 관한 조례＇ 제정 | |
| 25.3.5 | 제3차 도시건축 디자인혁신사업 공모설명회 | 공식명칭 변경 |
서울시 도시건축 디자인혁신사업은 다음과 같은 다섯 가지 주요 목표를 가지고 있습니다.
- 건축가의 지위 향상 및 건축문화 진흥
- 세계적 건축가 유치 및 건축문화 확산 (ex. 프랭크 게리, 렘 쿨하스 등과의 협업 사례)
- 서울건축상 위상 강화, 비엔날레 등 활성화
- 도시문제 해결과 경쟁력 강화
- 쇠퇴한 지역을 재생하고 도시 이미지를 고도화 (예: 빌바오 구겐하임 모델 차용)
- 규제 완화 (특별건축구역 활성화)
- 특별건축구역 제도를 일반 건축물로 확대, 보다 적극적·탄력적으로 활용
- 건폐율, 용적률, 높이 등의 기존 규제를 유연하게 조정 가능
- 신속 행정 지원 시스템 구축(통합심의 시행)
- 디자인이 왜곡괴지 않도록 통합심의를 통한 디자인 관리 및 절치이행 조정 지원
- 건축, 교통, 도시, 환경 등 통합심의를 통한 설계 초기부터 일관된 심의 체계
- 용적률 인센티브 부여
- 창의·감성디자인 기준 충족 시, 설계안에 따라 용적률 상향 적용 가능
- 적용원칙: 2단계로 구분하여 적용
(1단계) 조례 → 시행령 : 개별법에 의한 인센티브 부여
(2단계) 시행령 → 1.2배 : 감성디자인 적용 비율에 따른 인센티브 부여
3. 절차 및 사례: 어떻게 적용되고 있나?
도시건축 디자인혁신사업은 대상지 선정 및 협의 → 도시관리계획 수립 및 변경 → 특별건축구역 지정 및 통합심의의 절차를
따릅니다. 대상지 선정 및 협의 단계에서 실무협의회를 통하여 인센티브 범위가 결정됩니다.
4. 추진사업현황
총 19 구역 사업 추진 중
2025년 3월 기준
| 합계 | 1. 대상지 선정 (사업계획 작성) |
2. 사전협의 (실무협의 진행) |
3. 도시관리계획 (수립/변경) |
4. 특별건축구역 (예정) |
| 총 19개소 | 6개소 | 9개소 | 2개소 | 2개소 |
| 도시 관리 계획 변경 포함 |
테라스형 주거시설(첨담동) | 대일화학 사옥예정지 (관수동) |
갤러리아 백화점 (압구정동) | 이마트 부지(성수동) |
| 용산 나진상가 부지(특계4) | 용산 나진상가 부지(특계10) | 리버사이드 호텔(잠원동) | 르메르디앙호텔 (역삼동) | |
| 도화서길 업무시설(수송동) | 가로수길 복합판매시설(신사동) | |||
| 어반플리티너스 업무시설 (효제동) |
삼성동 복합업무시설 | |||
| 크리에이티브 오피스텔 (망원동) |
한남동 복합주거시설 | |||
| 크라운호텔 부지(이태원동) | 삼표레미콘 부지(성수동) | |||
| 코오롱스포렉스 부지(서초동) | ||||
| 프리마호텔 부지(첨당동) | ||||
| 5제로타워 오피스텔(청담동) |
사전협상 역세권활성화사업
5. 가이드라인: 창의성과 감성의 균형
서울시는 두 가지 유형의 가이드라인을 제시하고 있습니다.
- 혁신디자인 가이드라인
- 공공성과 개방성, 지속가능성, 경관 조화성 등을 평가 기준으로 설정
- 디자인가이드라인 F 7개 항목 중 50% 이상 준수(F1, F2의무)
- 감성디자인 가이드라인
- 시민의 감성에 호소할 수 있는 디자인 요소 적용
- 감성디자인 적용률에 따라 용적률 인센티브 차등 제공
- 디자인가이드라인 A~E 29개 항목별 배점평가(총점200점)를 통해 용적률 인센티브량 최대범위 산정
6. 마무리: 건축을 넘어 도시를 디자인하다
서울시의 도시건축 디자인혁신사업은 건축의 미학적 완성도를 넘어서, 도시의 미래를 재설계하는 혁신적인 시도입니다.
이는 건축가, 도시계획가, 공공기관, 시민 모두가 함께 만드는 공동작업으로, 서울이 글로벌 도시로 도약하기 위한 핵심 전략으로 볼 수 있습니다. 도시건축 디자인혁신사업은 그 변화의 첫걸음이며, 앞으로의 서울은 규제와 절차에 얽매이기보다, 창의성과 감성을 바탕으로 미래를 기획하는 도시로 진화할 것으로 기대가 됩니다.
참고자료:
- 서울도시공간포털 - 서울시 도시건축 디자인혁신사업 자료
서울시 도시계획 조례 개정안 - 서울시 정비사업 기본계획 재정비안
- 2024.03.05 제3차 도시건축 디자인혁신사업 공모설명회