서울시 소규모 건축물 용적률 완화 정책, 무엇이 달라지나?

최근 서울시가 제2·3종 일반주거지역 내 소규모 건축물에 대해 용적률을 한시적으로 완화하는 규제철폐안 (33호)을 본격 시행하고 있습니다. 이번 정책은 실제로 어떤 변화를 가져오는지, 그리고 어떤 대상과 조건이 있는지 주요 내용을 정리하도록 하겠습니다.

 

1. 정책 개요 및 목적

1) 목적: 소규모 건축물 신축 및 증축을 활성화하여 건설경기를 부양하고, 주거 공급을 확대하기 위함

2) 적용 시기: 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지(3년간 한시 적용)

3) 적용 대상:

• 지역: 서울시 내 제2종 및 제3종 일반주거지역(약 88.7㎢, 43만 필지, 30만 동)
• 사업: 건축법에 따른 건축허가 및 건축신고를 받아 신축·증축하는 소규모 건축물
           (대규모 재개발·재건축, 가로주택정비사업은 제외)
• 건축물 유형: 주택(다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 등), 오피스텔 등 해당 용도지역에서 건축 가능한 모든 건축물

 

2. 용적률 완화 내용

출처: 서울특별시

 

출처: 서울특별시

• 국민주택규모: 주거전용면적 85㎡ 이하(1호 또는 1세대당) 주택에만 적용
• 오피스텔: 1호당 전용면적 85㎡ 이하에 적용
• 기타: 상가주택·업무시설 등 비주거 시설도 면적 증가 효과(10~25%)

 

3. 정책 효과 및 기대

1) 주거 공급 확대

   : 3년간 약 1만 세대 추가 공급 예상

2) 사업성 개선

   : 소규모 재건축, 재개발(부지 1만㎡ 미만), 자율주택정비사업(36세대 미만) 등 소규모 사업지에 대한 사업성이 크게 개선

3) 수익성 분석 예시: 100평(330㎡) 대지, 제2종 일반주거지역, 전용 59㎡ 다가구 주택 신축  

• 기존: 용적률 200% → 연면적 660㎡(약 11세대)
• 완화 후: 용적률 250% → 연면적 825㎡(약 14세대, 3세대 추가)
• 임대주택, 친환경 인증 등 중첩 시: 최대 300%까지 가능(약 16~17세대)
• 결과: 동일한 땅에서 세대수 30~50% 증가 → 임대수익·분양수익 대폭 상승

4) 비주거 시설: 상가주택·업무시설 등도 면적 확대 가능

 

4. 투자자 수익 극대화 전략

1) 소규모 부지 매입 및 개발 집중

· 대규모가 아닌 소규모 부지(예: 단독주택, 소형 필지) 매입
  → 기존에는 사업성이 낮았던 소규모 부지의 신축·증축이 유리해짐
  → 소액 투자자, 소규모 건축주도 진입 가능
  → 노후 단독주택, 다가구주택 밀집 지역이 타깃

2) 용적률 극대화로 세대수·임대면적 확대

· 동일한 대지에서 더 많은 세대 공급
  → 예시: 전용 59㎡ 기준, 기존보다 30~50% 세대수 증가
  → 임대수익, 분양수익 모두 극대화
  → 오피스텔, 소형 아파트, 다세대주택 등 임대수요 높은 상품 기획

3) 중첩 완화 항목 적극 활용

① 임대주택 건립

• 5~20년 임대주택 공급 시 용적률 최대 20% 추가 완화
• 장기임대주택 공급과 연계해 공공지원·세제혜택도 노릴 수 있음

② 공개공지, 주민공동시설 설치

• 공개공지(소규모 광장, 녹지 등) 또는 주민공동시설(커뮤니티룸, 택배보관소 등) 설치 시 추가 용적률 완화
• 지역 커뮤니티 활성화와 동시에 수익성 제고

③ 친환경·지능형 건축물 인증

• 녹색건축, 제로에너지, 재활용 자재 사용 등 친환경 요소 도입 시 최대 15% 추가 완화
• 지능형 건축물 인증 등급에 따라 최대 15% 추가 완화
• 친환경·스마트 건축은 향후 프리미엄 임대료, 분양가 책정에 유리

4) 행정절차 및 타이밍 전략

① 기존 허가·신고 건도 변경 가능

• 이미 허가받은 사업도 변경 신청으로 완화 혜택 적용
• 빠른 의사결정과 행정절차 진행이 중요(3년 한시적 기회)

② 도시·건축공동위원회 심의 적극 대응

• 중첩 완화 시 심의 필요, 기반시설 확보 등 사전 준비 필수

 

5. 투자자에게 권장하는 실행 방안

1) 노후 소규모 주택 밀집지역, 역세권 등 입지 선점

• 개발 수요 높은 지역 선별, 조기 매입

2) 최대 용적률 및 중첩 완화 항목 적극 활용

• 임대주택, 커뮤니티시설, 친환경 건축 등 다양한 요소 결합

3) 상품 기획의 차별화

• 소형 고급 임대주택, 스마트 오피스텔, 커뮤니티 특화형 주택 등 시장 트렌드 반영

4) 행정절차 신속 대응

• 설계, 인허가, 심의 등 사전 협의를 철저히 준비

5) 정책 종료 전(2028년 5월) 사업 추진

• 한시적 기회이므로 빠른 실행이 수익 극대화의 핵심

 

6. 기타 주의사항 

1) 중첩 적용:               

• 국토계획법 등 다른 법령에 따른 용적률 완화 규정은 시행령상 최대 120%까지 중첩 적용 가능
   (단, 도시·건축공동위원회 심의 필요)

2) 행정 절차: 

• 자치구는 용적률 중첩 완화 결과를 서울시 도시계획과에 제출해야 함
• 기존 허가·신고 건도 변경 신청을 통해 정책 적용 가능

 

7. 요약 및 결론

서울시의 이번 용적률 완화 정책은 제2·3종 일반주거지역 내 소규모 건축물에 한해 3년간 법적 상한까지 용적률을 완화함으로써, 주거 공급 확대와 건설경기 활성화를 위한 실질적 변화를 이끌어내고 있습니다.

서울시 소규모 건축물 용적률 완화 정책은 “소규모 부지의 사업성 극대화, 임대·분양수익 증대, 친환경·스마트 개발 프리미엄 확보”라는 세 가지 투자 포인트를 제공합니다.

단, 3년간 한시적 적용이기 때문에 빠른 실행을 통해 핫플레이스를 선점하고 신속한 행정정차를 통해 사업을 종료하는 것이 관건입니다.

소규모 재건축·재개발 사업자와 주민들 또는 예비건축주라면 중첩 완화 항목을 적극적으로 활용하고, 빠른 실행과 차별화된 상품 기획으로 정책의 수혜자가 되어보시길 추천합니다. 사업성 개선과 주거 수요 충족이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 기회가 될 것으로 판단됩니다.