용산국제업무지구, 왜 주목해야 하는가?

서울의 중심, 아니 이제는 아시아의 핵심으로 도약할 준비를 하고 있는 '용산국제업무지구' 프로젝트가 본격적인 시동을 걸었습니다. 도심 속 최대 미개발지였던 용산정비창 일대가 마침내 도시개발구역으로 지정되며, 국토교통부, 서울시, 코레일, SH공사가 손을 맞잡았습니다. 이 프로젝트는 단순한 재개발이 아니라, 서울의 미래를 그리는 전략적 공간의 재편입니다. 홍보 브랜드 ‘Yongsan Seoul Core’에 담긴 의미처럼, 서울을 넘어 아시아의 코어(Core)로 거듭날 이 프로젝트를 7가지 키워드로 분석해 봅니다.

 

1. 10년 만에 깨어나는 용산국제업무지구 

49.5만㎡에 이르는 용산정비창 일대가 도시개발구역으로 지정되었습니다. 서울역, 한강, 남산 사이에 놓인 이 중심 입지는 무려 10년 이상 방치되어 있었죠. 이제 2025년 착공, 2030년 입주를 목표로, 국토부와 서울시가 지원하며, 코레일, SH공사의 공동시행을 통해 행정지원과 민간투자개발이 조화되며, 서울시가 주도하는 공공성 중심의 도시 비전을 제시하여 미래 전략거점 도시로 탈바꿈시키고자 합니다.

용산국제업무지구 조감도(안)

 

2. 개발 개요 및 일정

• 위치: 서울 용산구 한강로 3가 40-1 일대
• 기간: 2024.11 ~ 2028.12 (부지조성), 2030년 첫 입주목표
• 방식: 수용·사용형 도시개발사업
• 총사업비: 약 14.3조 원
• 시행자: 코레일(70%) + SH공사(30%)

기후 변화, 기술 진화, 인구 감소 등 빠르게 변화하는 도시 패러다임을 유연하게 담아내는 데 초점을 맞춘 용산국제업무지구는 업무, 교류, 주거, 놀이를 걸어 다니며 모두 즐길 수 있는 공간으로 재탄생하며, 사업성과 공공성을 동시에 확보하기 위한 공공-공기업 합작의 대표 사례가 될 것입니다.

특히 개발지구 한가운데 위치한 국제업무존, 그 주변부로 업무복합존, 업무지원존 등을 계획해 24시간 활력 넘치는 융복합 국제업무도시의 모습을 갖출 것입니다. 도심부에서 50만㎡ 부지에 이르는 도시개발 사례는 세계적으로도 전무하기에 이번 프로젝트는 서울형 도시개발의 새로운 모델이 될 것입니다.

 

3. 공간 및 기능: 미래 도시의 축소판

① 고밀복합 국제업무지구

100층 내외의 랜드마크가 들어설 수 있는 국제업무존은 민간이 창의적이고 혁신적인 디자인을 제안하면 도시혁신구역 또는 특별건축구역으로 지정하여 최대용적률 1,700%까지 고밀 개발할 수 있도록 하는 계획입니다. 그밖에 업무복합존, 업무지원존은 일반상업지역 등으로 용도지역 상향, 전체 사업지구 평균 용적률 900% 수준이 되도록 추진합니다.

A블록에는 국제기업이 입주할 상징적 건축물이, B·C블록에는 의료, 교육, 문화 기능이 어우러집니다.

용적률 평균 900%, 일부 획지 1700%까지 가능한 개발 규모는 서울 내에서는 극히 드물며, 오피스, 상업, 주거, 문화시설이 집적된 이 복합도시는 글로벌 투자 자산으로서의 희소가치가 매우 큽니다.

글로벌 콤팩트시티 구현

 

 

② 입체도시 + 녹지도시

서울 도심 최초로 시도되는 '입체보행녹지도시'. ‘그린스퀘어’(8만㎡)에는 공중공원, 공연장, 도서관 등이 들어서고, ‘용산게이트웨이’라는 보행 연결축이 도심 내 입체적 보행환경을 실현하고 용산공원과 업무지구를 유기적으로 이어줍니다.

입체적 녹지 확보

③ 스마트 + 에너지 자립도시

AI 기반 자율주행버스, 스마트물류, 디지털트윈 통합운영센터, 수소연료전지 기반 에너지 자립계획까지… 용산은 도시혁신의 리빙랩(Living Lab)으로 진화합니다.

입체보행도시 + 탄소중립 스마트시티 모델 시범을 통해 자율주행·디지털트윈·제로에너지건축이 융합된 서울형 스마트 그린도시 모델의 전형을 보여줍니다.

 

 

 

4. 교통 인프라: 서울의 새로운 허브

총 17개 광역교통개선 사업에 약 3조 5,780억 원이 투입됩니다. 광역환승센터, GTX-B 환승통로, 한강 보행교, 입체도로망 구축 등 대중교통 중심의 체계를 지향하며, 대중교통분담률은 70% 이상을 목표로 합니다. 이는 부동산 투자자에게는 ‘접근성 프리미엄’을 높여주며 사업의 성공을 보장해 주는 요소로 작용할 것입니다.

GTX-B, 공항철도, KTX, 지하철 1·4·6호선 등과 연계되어 대중교통 접근성은 전국 최고 수준이며, 3조 원 이상이 투입되는 광역 교통개선대책은 중장기적인 자산가치 상승의 촉매제가 됩니다.

자율주행 버스 운행

 

 

5. 주택공급: 도심 속 신규 1.3만 호 공급

 

용산국제업무지구 내 6천 호, 주변 재정비·도시재생사업을 통한 7천 호까지 총 1만 3천 호의 주택이 공급됩니다. 도심 한가운데, 교통 요충지에 위치한 이 주거지는 직주근접 수요에 최적화된 고급 주택시장으로 재편될 가능성이 큽니다.

도심 속 13,000호 신규 주택 공급은 ‘수요> 공급’의 서울시장 구조에서 가치 보존성과 상승 가능성 모두 높은 안전자산으로 평가받고 있습니다.

 

6. 글로벌 유치 전략: 외자와 헤드쿼터를 향해

홍보 브랜드 ‘Yongsan Seoul Core’를 앞세워 글로벌 기업의 아시아 본부 유치가 본격화됩니다. 외국인 학교, 외국인 대상 의료, 영어친화 환경, 맞춤형 임대 주택 등이 함께 구성되어 외국인 정주환경을 적극 지원할 계획입니다.

서울시가 추진하는 글로벌 헤드쿼터 유치 전략은 외국계 기업의 사옥 수요를 흡수할 수 있는 구조로, 향후 고급 오피스 자산 및 장기 임대 수익 창출이 가능한 지속가능한 수익형 부동산 시장 형성이 예상됩니다.

 

 

7. 마무리: 왜 용산인가?

용산공원, 한강, 서울역. 이 세 곳의 중심에 위치한 용산국제업무지구는 단순한 개발지가 아닙니다. 서울의 '심장'이자, 대한민국의 경제·문화·외교 역량이 집결되는 국면의 중심입니다. 이곳은 ‘서울의 마지막 금싸라기 땅’이라는 말이 무색할 정도로, 이제 아시아의 심장으로 다시 태어나고 있습니다.

 

• 부동산 투자자라면: 입체적 개발, 교통 허브화, 외국자본 유치 → 자산가치 상승 가능성
• 도시설계 전문가라면: 복합용도, 입체보행, 에너지 자립 → 도시 혁신모델
• 정책기획자라면: 공공-민간 협치, 도시브랜드 강화 → 국가경쟁력 제고 수단

 

‘용산국제업무지구’는 서울이 나아갈 미래 도시의 실험장이자, 도시경쟁력의 핵심 거점입니다. 공공과 민간, 도시와 자연, 교통과 정주환경, 국내와 국제가 동시에 작동하는 복합 도시개발프로젝트인 이 사업은 단순한 개발을 넘어, 도시 비전의 실행, 국가 자산의 전략적 배분, 그리고 장기적 부동산 가치의 복합 상승 구조를 실현할 수 있는 거대한 변곡점이 될 사업입니다.

물론 용산국제업무지구 개발 프로젝트가 가시적으로 윤곽을 드러내기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 그러나 서울의 미래를 선점하고 싶다면, 용산을 주목해야 할 이유는 명확해집니다.