2025 제로에너지빌딩(ZEB) 인증과 인센티브 활용방안

1. 서론: 왜 지금 ZEB인가?

지속 가능한 미래를 위한 에너지 정책 변화 속에서, 건축물은 에너지 절약과 탄소중립을 위한 핵심 수단으로 주목받고 있습니다. 이제 정부의 정책은 물론, 시장 요구 역시 ‘에너지 성능’을 기본값으로 삼고 있으며, 그 중심에 "제로에너지빌딩(ZEB)"이 있습니다.

정부는 2019년 6월 「제로에너지빌딩 단계적 의무화를 위한 세부 로드맵」을 발표하였으며, 2025년부터 연면적 1,000㎡ 이상의 민간 건축물에도 제로에너지빌딩 인증의 의무화를 시행하였습니다.

이러한 정책은 단순한 규제의 강화가 아니라, 건축 및 부동산 개발사업의 패러다임 전환을 의미합니다.

 

본 콘텐츠는 ZEB 개념의 이해부터 설계 및 사업전략, 인센티브 활용, 투자수익 확보 방안까지 관련 업무 종사자 및 건축주가 알고 있어야 할 내용을 종합적으로 정리한 가이드라인이며, 건축사업의 실질적 수익성을 확보하기 위한 전략을 통합적으로 제시하고자 합니다.

 

 

2. 제로에너지빌딩(ZEB)의 개념과 제도 이해

2.1 ZEB란 무엇인가?

제로에너지빌딩은 건축물의 에너지 사용량을 최소화하고, 건물 자체적으로 신재생에너지를 생산하여 최종적으로 건물의 사용에너지와 생산에너지의 합이 0(Net Zero)가 되는 건축물을 말합니다. ZEB 달성을 위한 3대 구성 요소는 다음과 같습니다.

• 패시브 요소: 에너지 손실을 최소화하기 위해고단열, 고기밀, 열회수형 환기장치 등을 통해 에너지 손실을 최소화
• 액티브 요소: 고효율 냉난방, BEMS(건물에너지관리시스템), LED 조명 등으로 에너지 소비 최적화
• 신재생에너지 요소: 건물에서 직접 에너지를 생산해 외부 에너지 의존도를 낮춤 (태양광, 지열, 연료전지 등을 통한 자가발전)

2.2 국내 제로에너지 건축물(ZEB) 정책 개정사항 (2025년)

2025.1.1일부로 행정편의를 제고하고 탄소중립에 기여하고자 에너지효율등급 폐지, 제로에너지인증제로 통합하였습니다. 2025년 민간 ZEB 의무화에 따른 대응방안 마련으로 에너지절약계획서 기준 강화 개정안이개정안이수립 중에 있습니다. 건축허가를 신청하는 다음 용도 건축물은 ZEB 인증이 의무화됩니다:

구분	공공건축물			민간건축물
	비주거		주거	비주거	주거
주요의무사항	제로에너지건축물 인증			제로에너지인증 수준 설계
시행예정일	2025년 1월 1일			미정(2025 하반기 또는 2026년)
인증방안	제로에너지건축물 인증서 발급			에너지절약계획서 (강화안 개정 예정)	에너지절약형 친환경주택 (강화안 개정 예정)
				“민간 건축물 ZEB 의무화에 따른 시장 혼란 최소화를 위해 ZEB인증 의무가 아닌 ZEB 5등급 성능수준으로 신속 확인”
대상	연면적 1천㎡이상	연면적 5백㎡이상	공동주택 30세대 이상	연면적 1천㎡이상	공동주택 30세대 이상
의무등급	4등급 이상	5등급 이상	5등급 이상	5등급 수준으로 설계
세부용도	ⓐ시설* 참고	그외 시설	공동주택	모든 시설	공동주택
평가기준	에너지자립률 or 등급용 1차에너지 소요량 중 택1			EPI 시방기준(65점이상) or 총량기준 중 택1	에너지절약성능계획서 or 에너지절약계획서 중 택1

* ⓐ 시설: 신재생에너지 설치 의무화대상 건축용도 17개

(교육연구시설, 업무시설, 교정시설, 운동시설, 노유자시설, 문화및집회시설, 수련시설, 관광휴게시설, 운수시설, 묘지 관련시설,의료시설, 방송통신시설, 판매시설, 숙박시설, 위탁시설, 종교시설, 장례시설)

** 의무화 이전에 건축허가를 접수하거나 건축허가를 완료한 건축물은 종전 기준을 따릅니다.

2.3 ZEB 등급과 인증 기준

ZEB는 에너지자립률과 1차 에너지소요량을 기반으로 ZEB 등급을 결정하며, 신청자가 각 조건 1 or 2 중 인증기준을 선택하여 ZEB인증을 취득하며 BEMS 설치는 모든 등급에서 필수적으로 적용합니다.

또한 ZEB 등급체계를 확장(Plus등급을 신설) 한 것도 주목해야 할 사항입니다.

ZEB 등급	“에너지자립률” OR “1차 에너지 소요량“ 중 택 1			필수
	에너지자립률		1차 에너지 소요량 (비주거용)	건축물에너지관리시스템 (BEMS)
+등급	120% 이상	OR	-70(kWh/㎡) 미만	설치여부 확인
1등급	100% 이상		-30(kWh/㎡) 미만
2등급	80% 이상 ~ 100% 미만		10(kWh/㎡) 미만
3등급	60% 이상 ~ 80% 미만		50(kWh/㎡) 미만
4등급	40% 이상 ~ 60% 미만		90(kWh/㎡) 미만
5등급	20%이상 ~ 40% 미만		130(kWh/㎡) 미만

* 1차 에너지 : 태양, 풍력 수력 등 최초의 에너지 / 2차 에너지 : 석유, 석탄, 가스 등 가공된 에너지

 

3. ZEB 적용을 고려한 설계 가이드라인

 

ZEB 달성을 위한 구체적인 적용기술 다음과 같습니다:

설계 초기 단계부터 패시브/액티브/신재생 요소를 통합적으로 반영하여 경제성 및 인증 효율을 동시에 확보해야 합니다.

출처: 한국에너지공단 ㅣ 제로에너지건축물

 

4. ZEB 인증 인센티브 제도 분석

4.1 주요 인센티브 유형

인센티브 유형	내용	적용 대상	법적근거
용적률 완화	최대 15% 완화	일부 지자체(서울, 인천 등), ZEB 인증 건축물	「건축법」,「지자체 조례」
취득세 감면	최대 20% 감면 (일부 지자체는 전액 면제)	서울, 경기도 등 일부 지자체 시행	「지방세특례제한법」
건축심의 간소화	건축심의 간소화 또는 우선 검토	ZEB 인증, 녹색건축인증 포함 시	각 지자체 조례
BEMS/설비 보조금	BEMS 설치비, 신재생설비 보조금 지원	에너지공단, 환경부 등	「녹색건축물 조성 지원법」
금융지원	금리우대, 투자유치	산업은행, NH친환경우대기업론 등
세제혜택	법인세 공제, 감가상각 특례	ESG 경영 관련 기업	「조세특례제한법」 등
RE100/ESG 사업연계	ESG 펀드 투자, RE100 수요 유입	오피스, 업무시설 등 민간사업	민간 인증 연계

4.2 정부·공공기관 차원의 간접지원 제도

● 한국에너지공단 ZEB 컨설팅·지원

항 목	내 용
ZEB 설계 자문	ZEB 인증을 위한 초기 설계 검토 무료 지원 (컨설팅 기관 연계)
설치비 보조	신재생설비 설치비 최대 30% 지원 (사업 공모 방식)
BEMS 지원	건축물 규모별 BEMS 무상 또는 보조금 지원

 

● 녹색금융/녹색채권 활용

항 목	내 용
금융지원	주택도시기금 대출한도 20% 상향, 에너지효율화 융자/보조금 지원, 기반시설 기부채납 부담수준 최대15%경감
금리 혜택	일부 은행(예: 산업은행, NH농협) 녹색 건축 대상 기업 대출 시 금리 0.2~0.5% 인하 혜택

 

5. 주요 지자체별 인센티브 적용 참고사례

5.1 서울특별시

항 목	내 용
용적률 인센티브	최대 15% 완화(ZEB 1~3등급 이상 인증 시)
건축허가 특례	환경성능 우수건축물로 조례 기준 충족 시 허가심의 간소화
추가 인센티브	BEMS 설치비 지원, 설계컨설팅 무상 제공 (서울건축센터)
관련 조례	「서울특별시 녹색건축물 조성 조례」 제10조, 제12조

• 사례: 서울 마포구 A업무시설(연면적 11,000㎡),
  ZEB 3등급 + 녹색건축인증 우수 등급 → 용적률 10% 상향 + 취득세 50% 감면 + 건축허가 1개월 단축

5.2 경기도 성남시

항 목	내 용
취득세 감면	ZEB 1~3등급 건축물 → 취득세 15% 감면 적용
기술자문 지원	신재생설비 설치 컨설팅 무료 지원
관련 조례	「성남시 녹색건축물 조성 조례」 제6조, 제9조

• 사례: 성남시 분당구 B업무시설(연면적 8,500㎡),
  태양광 40kW + 고단열 설계 반영으로 ZEB 2등급 취득 → 취득세 약 5천만 원 감면

5.3 인천광역시

항 목	내 용
용적률 인센티브	최대 15% 상향 (ZEB + 녹색건축 인증 필수)
인증 지원금	ZEB 설계비용 일부 보조 (지자체 예산 소진 시까지)
관련 조례	「인천광역시 녹색건축물 조성 조례」 제7조

• 사례 : 인천시 시범사업지
  ZEB 인증을 목표로 하는 건축물에 대해 설계비 및 설비 설치비 일부 보조금 지원
  (제한사항: 연도별 예산 소진 시 조기 종료될 수 있음)

 

6. ZEB는 규제가 아닌 ‘전략적 투자’의 도구

 

제로에너지빌딩(ZEB)은 더 이상 미래의 기술이나 선택적 대응이 아닙니다.
2025년부터 민간건축물에도 본격적인 의무화가 시행되면서, ZEB는 법적 준수의 영역을 넘어, 건축 및 부동산 사업의 수익구조를 바꾸는 핵심 인프라로 자리 잡고 있습니다.

이제는 ‘인센티브를 어떻게 설계하고 활용할 것인가’에 따라 사업의 수익 구조가 달라지는 시대입니다.

정부와 지자체는 ZEB의 확산을 위해 다양한 혜택을 제시하고 있습니다.
대표적으로 용적률 완화, 취득세 감면, 설계비 지원, 정부 보조금, 금융 금리 우대까지 포함됩니다.
이러한 인센티브는 단순한 비용 보전을 넘어, 건축물의 수익성, 매각가치, ESG 자산화에 이르기까지 종합적인 경제적 이점을 만들어주는 수단입니다.

따라서 이제는 단순히 인증을 받느냐의 문제가 아니라
"어떤 등급을 목표로 하고, 어떤 지역에서, 어떤 방식으로 ZEB를 도입해 인센티브를 극대화할 것인가?"
이 질문에 대한 전략적 방향이 바로 ‘사업성’ 그 자체가 된 시점입니다.

 

5.1 ZEB 적용 시 고려해야 할 관점

1. 단기 손익만 보면 ZEB는 부담입니다.
   → 설계·시공비 상승분은 분명 존재합니다. 그러나 이 비용은 적절한 인센티브 전략과 유지관리를 고려한 장기 수익 구조 설계로 충분히 상쇄될 수 있습니다.
2. ZEB 등급별 시뮬레이션을 통해 '수익 최적화 지점'을 찾아야 합니다.
   → 예: ZEB1은 높은 투자비가 필요하지만, ZEB3는 인센티브는 유지하면서도 적정 수준의 공사비에서 수익을 확보할 수 있는 지점일 수 있습니다.
3. 인센티브는 ‘존재’ 자체보다 ‘활용’이 중요합니다.
   → 용적률 완화, 설계비 지원, 취득세 감면, 공모사업 보조금 등은 지자체별 조례와 사업 시점에 따라 달라지므로, 전략적 사전분석과 대응이 필요합니다.
4. ZEB는 시장 신뢰와 자산의 ESG 가치까지 확장됩니다.
   → 친환경 건축물에 대한 수요는 공공기관, 외국계 기업, ESG 리츠 등으로 이어지며, 운영 수익성과 부동산 가치 자체에 프리미엄이 붙는 구조로 진화하고 있습니다.

5.2 인센티브 적용을 위한 체크리스트

단계별 검토사항	내 용
ZEB 등급별 수익 시뮬레이션	BEEC, 에너지플러스 등 활용해 인증별 ROI 분석 수행
지자체별 조례 및 보조 제도 조사	서울·인천·성남 등 주요 지자체별 조례 수집 및 비교 분석
복합 인증 설계 적용 (ZEB+G-SEED)	용적률 상향, 녹색건축 조합으로 인센티브 극대화
공공 지원사업 연계 및 타이밍 확보	한국에너지공단, 환경부 연간 일정 분석 후 선제 신청
ZEB 전문가 협업 체계 구축	에너지 컨설팅, BEMS 엔지니어, 시뮬레이션 전문가 연계

 

 

ZEB 도입은 초기 비용만 본다면 손해처럼 보일 수 있습니다.

그러나 제로에너지인증은 규제를 피하기 위한 최소 대응이 아니라, 미래 가치를 선점하기 위한 전략 설계의 출발점입니다.

인센티브와 금융제도, 마케팅 효과, 장기적 유지관리비 절감, ESG 가치 상승까지 포함한 총수익 모델로 보면, 이는 확실한 전략 자산입니다. 이제는 인증을 받는 것에서 나아가, ‘인증을 통해 얼마나 더 높은 수익을 설계할 수 있을 것인가’를 고민할 시점입니다.

ZEB 인센티브를 고려하여 사업전략을 구상하면 사업성과 지속가능성을 동시에 확보할 수 있는 가장 확실한 길을 찾을 수 있을 것입니다.

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[참고자료 및 출처]

• 국토교통부 「녹색건축물 기본계획」
• 한국에너지공단 「제로에너지건축 경제성 분석」
• 서울시, 인천시, 성남시 조례 및 정책 자료
• 민간 ZEB 시범사업 사례집